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最 大 的 商 务 楼 宇 群 ， 迅 速 聚 集 瓯 海 新 城 的 人 气 ， 与 高 铁 商 圈 、 牛 山 商 圈 串 联 成 一 条 商 业 轴 、 景 观 轴 、 休 闲 轴 和 文 化 娱 乐 轴 。  市 中 板 块 老 城 区 生 活 配 套 设 施 齐 全 ， 商 业 氛 围 浓 厚 的 区 域 ， 地 理 位 置 不 可 替 代  精 选 写 字 楼 特 色 写 字 楼 ， 丰 富 周 边 生 活 社 区 ， 给 工 作 生 活 带 来 新 的 体 验 ¥ 5 8 . 0 起 鹿 城 江 滨 板 块 鹿 港 大 厦 查 看 具 体 详 情 ¥ 6 5 . 0 起 鹿 城 C B D 板 块 悦 开 工 中 心 查 看 具 体 详 情 ¥ 7 1 . 0 起 鹿 城 中 央 绿 轴 板 块 保 利 中 心 查 看 具 体 详 情 ¥ 3 3 . 0 起 鹿 城 市 中 板 块 世 贸 中 心 查 看 具 体 详 情 ¥ 4 8 . 0 起 龙 湾 蒲 州 新 世 纪 商 务 大 厦 查 看 具 体 详 情 ¥ 5 0 . 0 起 鹿 城 新 城 板 块 诚 远 大 厦 查 看 具 体 详 情 ¥ 7 0 . 0 起 鹿 城 中 央 绿 轴 板 块 同 人 恒 玖 查 看 具 体 详 情 ¥ 2 0 . 0 起 瓯 海 牛 山 板 块 牛 山 商 务 广 场 查 看 具 体 详 情 ¥ 9 . 6 起 瓯 海 瓯 海 中 心 区 吹 台 广 场 （ 租 售 中 ） 查 看 具 体 详 情 查 看 更 多 精 选 商 务 中 心 辐 射 温 州 最 热 门 区 域 ， 以 及 最 热 门 大 厦 ， 拎 包 入 住 式 办 公 Y u e w o r k 鹿 港 大 厦 3 个 社 区 悦 开 工 是 浙 南 区 域 内 唯 一 专 注 于 写 字 楼 资 产 管 理 的 专 业 服 务 运 营 商 ， 核 心 团 队 具 有 十 多 年 写 字 楼 运 营 、 招 商 、 租 售 代 理 、 发 展 顾 问 等 专 业 经 验 。 依 托 悦 开 工 创 始 人 及 高 管 团 队 多 年 的 地 产 开 发 商 背 景 ， 悦 开 工 在 物 业 资 源 获 取 及 资 金 渠 道 上 极 具 优 势 ， 能 以 整 租 、 收 购 、 托 管 、 合 作 等 多 种 形 式 快 速 获 取 楼 宇 。 Y u e w o r k 诚 远 大 厦 5 个 社 区 悦 开 工 是 浙 南 区 域 内 唯 一 专 注 于 写 字 楼 资 产 管 理 的 专 业 服 务 运 营 商 ， 核 心 团 队 具 有 十 多 年 写 字 楼 运 营 、 招 商 、 租 售 代 理 、 发 展 顾 问 等 专 业 经 验 。 依 托 悦 开 工 创 始 人 及 高 管 团 队 多 年 的 地 产 开 发 商 背 景 ， 悦 开 工 在 物 业 资 源 获 取 及 资 金 渠 道 上 极 具 优 势 ， 能 以 整 租 、 收 购 、 托 管 、 合 作 等 多 种 形 式 快 速 获 取 楼 宇 。 委 托 一 刻 租 ， 省 心 找 办 公 室 1 0 分 钟 内 响 应 ， 专 业 看 房 顾 问 带 看 立 即 委 托 行 业 资 讯 行 业 热 门 资 讯 ， 一 手 掌 握 线 上 楼 书 | 温 州 保 利 中 心 2 0 2 4 0 1 3 1 一 刻 租 小 艾 1 0 1 6 温 州 保 利 中 心 ， 全 球 第 1 2 座 保 利 中 心 ， 央 企 保 利 高 端 商 办 产 品 系 。 以 约 1 5 0 米 的 摩 天 商 务 高 度 ， 卓 立 市 府 C B D 的 绿 轴 之 上 ， 以 世 界 企 业 对 商 务 空 间 的 需 求 为 基 准 ， 打 造 功 能 多 元 ， 兼 具 美 学 的 温 州 塔 尖 企 业 商 务 总 部 基 地 。 一 、 项 目 概 况 【 主 力 面 积 段 】 写 字 楼 2 8 0 1 5 0 0 ㎡ 裙 房 商 业 3 0 6 7 0 ㎡ 【 交 付 时 间 】 现 已 交 付 ， 全 面 招 商 中 【 得 房 率 】 写 字 楼 约 6 8 7 0 % 【 物 业 费 】 写 字 楼 1 0 元 / ㎡ ； 裙 房 商 业 5 元 / ㎡ 【 项 目 体 量 】 共 计 约 4 1 5 3 3 . 9 5 ㎡ 【 产 品 类 型 】 写 字 楼 和 裙 房 商 业 二 、 区 位 & 配 套 l 商 业 配 套 ： 项 目 自 带 4 0 0 0 方 底 层 商 业 ， 离 2 5 万 方 综 合 体 印 象 城 M E G A 仅 1 公 里 ； l 自 然 配 套 ： 近 邻 世 纪 公 园 、 三 洋 湿 地 公 园 ， 城 市 发 展 “ 5 + 2 ” 亮 点 区 块 之 一 ， 媲 美 纽 约 中 央 公 园 景 观 ； l 交 通 配 套 ： 紧 邻 S 1 轻 轨 线 ， 高 效 精 准 ， 畅 通 无 阻 ； 三 横 三 纵 交 通 路 网 ， 车 行 便 捷 通 达 全 城 。 S 1 惠 民 路 站 途 径 瓯 海 区 、 鹿 城 区 、 龙 湾 区 和 洞 头 区 , 呈 东 西 走 向 ， 贯 穿 多 个 交 通 枢 纽 , 站 点 距 离 项 目 直 线 距 离 仅 约 5 0 米 ， 到 机 场 2 9 分 钟 / 2 0 . 9 公 里 ， 距 离 动 车 站 1 7 分 钟 / 1 2 . 9 公 里 ； l 市 政 、 文 化 、 金 融 配 套 ： 项 目 不 仅 有 像 温 州 大 剧 院 、 科 技 馆 、 博 物 馆 、 图 书 馆 等 文 化 配 套 ， 且 项 目 离 工 商 行 政 管 理 大 楼 也 仅 1 . 9 k m ， 市 政 府 、 财 政 局 、 税 务 局 仅 2 . 2 k m ， 市 民 中 心 也 仅 4 . 5 k m ， 周 边 还 聚 集 了 招 商 银 行 、 上 海 银 行 、 宁 波 银 行 、 杭 州 银 行 等 银 行 总 部 ， 极 大 的 方 便 了 企 业 的 行 政 沟 通 及 商 务 办 公 。 三 、 建 筑 设 计 价 值 采 用 全 L O W E 玻 璃 + 可 开 启 式 幕 墙 系 统 ， 打 造 会 呼 吸 的 天 空 之 镜 ， 营 造 I M A X 级 云 端 景 观 视 界 。 超 高 速 电 梯 无 阻 垂 直 通 行 ： 8 部 超 高 速 电 梯 ， 高 低 分 区 ， 约 4 M / S ， 至 顶 楼 最 快 仅 约 3 7 s ； 电 梯 精 装 ， 高 级 简 约 田 字 形 网 格 玻 璃 柔 光 镜 钢 ， 大 理 石 梯 面 ， 勾 勒 塔 尖 商 务 氛 围 。 【 户 型 平 面 图 】 低 区 标 准 层 （ 办 公 ） 平 面 图 （ 层 高 约 4 . 7 9 5 米 ） 高 区 标 准 层 （ 办 公 ） 平 面 图 （ 层 高 约 4 米 ） 保 利 中 心 · 现 已 正 式 对 外 招 商 联 系 方 式 ： 4 0 0 0 5 7 7 8 8 7 本 项 目 开 发 公 司 为 ： 温 州 保 鑫 置 业 有 限 公 司 ； 招 商 运 营 代 理 公 司 为 ： 温 州 悦 开 工 网 络 科 技 有 限 公 司 。 备 案 名 为 “ 天 悦 苑 ” ， 推 广 名 为 “ 保 利 中 心 ” ； 本 资 料 为 要 约 邀 请 ， 不 作 为 要 约 或 承 诺 ； 相 关 宣 传 内 容 不 排 除 因 政 府 相 关 规 划 、 规 定 及 出 租 方 分 期 规 划 、 未 能 控 制 等 原 因 而 发 生 变 化 ； 租 赁 双 方 的 权 利 义 务 以 双 方 签 订 的 《 保 利 中 心 写 字 楼 租 赁 合 同 》 及 其 补 充 协 议 、 附 件 等 书 面 文 件 为 准 ； 本 资 料 制 作 时 间 为 2 0 2 4 年 1 月 2 6 日 ， 所 示 画 面 内 容 为 示 意 图 内 容 ， 并 不 作 为 合 同 内 容 ， 所 发 布 的 内 容 为 2 0 2 4 年 1 月 2 6 日 前 的 信 息 ， 本 公 司 保 留 对 宣 传 资 料 修 改 的 权 利 ， 敬 请 留 意 最 新 资 料 。 本 宣 传 资 料 所 涉 及 对 保 利 中 心 的 具 体 业 态 、 户 型 图 等 仅 供 参 考 ， 不 代 表 出 租 方 对 此 作 出 要 约 或 承 诺 ， 具 休 以 保 利 中 心 现 场 最 终 公 示 的 图 纸 和 租 赁 合 同 为 准 。 阅 读 更 多 写 字 楼 报 告 | 2 0 2 3 温 州 写 字 楼 市 场 年 报 2 0 2 4 0 1 2 7 一 刻 租 小 艾 5 9 6 1 、 全 国 经 济 在 经 历 了 疫 情 等 外 部 冲 击 之 后 ， 中 国 经 济 2 0 2 3 年 表 现 出 强 劲 的 复 苏 态 势 。 据 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 ， 2 0 2 3 年 国 内 生 产 总 值 （ G D P ） 达 到 1 2 6 0 5 8 2 亿 元 ， 同 比 增 长 5 . 2 % 。 这 一 增 速 不 仅 好 于 预 期 ， 更 显 示 出 中 国 经 济 的 强 大 韧 性 和 活 力 。 尽 管 全 球 经 济 下 行 和 有 效 需 求 不 足 的 压 力 仍 然 存 在 ， 但 中 国 经 济 总 体 稳 定 ， 向 好 趋 势 明 显 。 制 造 业 、 服 务 业 P M I 连 续 两 个 月 位 于 景 气 区 间 ， 消 费 、 投 资 等 主 要 指 标 持 续 改 善 。 展 望 未 来 ， 中 国 经 济 仍 面 临 全 球 经 济 下 行 和 有 效 需 求 不 足 的 压 力 。 但 随 着 生 产 生 活 秩 序 的 进 一 步 修 复 ， 内 需 接 棒 外 需 推 动 经 济 增 长 ， 服 务 销 售 、 对 外 贸 易 、 价 格 走 势 等 将 进 一 步 改 善 。 2 、 温 州 经 济 随 着 疫 情 的 结 束 ， 温 州 经 济 社 会 运 行 出 现 新 的 起 色 ， G D P 、 三 产 、 进 出 口 、 可 支 配 等 指 标 稳 定 增 长 。 2 0 2 3 年 前 三 季 度 ， 温 州 G D P 名 义 增 速 达 到 7 . 2 % ， 位 居 省 内 榜 首 。 城 市 综 合 实 力 排 名 居 全 省 前 列 ， 经 济 复 苏 势 头 强 劲 。 与 此 同 时 ， 房 地 产 开 发 投 资 和 社 会 消 费 品 零 售 总 额 也 在 稳 步 增 长 。 此 外 ， 温 州 还 提 出 打 造 以 滨 江 商 务 区 和 瓯 江 两 岸 沿 线 为 重 点 的 瓯 江 新 城 ， 支 持 乐 清 、 瑞 安 等 建 设 温 州 北 部 新 区 、 南 部 新 区 ， 促 进 飞 云 江 、 整 江 流 域 拥 江 发 展 。 总 体 来 看 ， 温 州 经 济 呈 现 出 稳 定 增 长 态 势 ， 未 来 有 望 继 续 保 持 强 劲 的 增 长 动 力 。 3 、 助 市 政 策 温 州 市 2 0 2 3 年 实 施 了 多 项 助 企 政 策 ， 旨 在 促 进 经 济 高 质 量 发 展 ， 支 持 中 小 微 企 业 高 质 量 发 展 ， 鼓 励 科 技 创 新 ， 支 持 绿 色 产 业 和 环 保 项 目 ， 鼓 励 企 业 扩 大 规 模 ， 鼓 励 外 商 投 资 以 及 促 进 大 企 业 与 小 企 业 的 发 展 等 。 这 些 政 策 包 括 减 税 、 降 费 、 鼓 励 投 资 等 措 施 ， 以 降 低 企 业 负 担 ， 提 高 企 业 的 竞 争 力 和 发 展 活 力 。 温 州 市 政 府 还 制 定 了 一 系 列 具 体 政 策 ， 如 扩 大 有 效 投 资 、 科 技 创 新 、 数 字 经 济 创 新 提 质 等 ， 以 推 动 经 济 高 质 量 发 展 。 此 外 ， 温 州 市 还 不 断 优 化 营 商 环 境 ， 提 升 法 治 化 、 国 际 化 水 平 ， 为 企 业 提 供 更 好 的 服 务 。 这 些 政 策 的 实 施 将 有 助 于 推 动 温 州 市 的 经 济 稳 进 提 质 ， 促 进 民 营 经 济 高 质 量 发 展 。 4 、 温 州 土 地 成 交 分 析 （ 1 7 2 3 ） 在 2 0 1 7 2 0 2 1 年 间 ， 成 交 面 积 呈 现 先 下 降 后 上 升 的 趋 势 ， 在 2 0 2 1 年 达 到 峰 值 后 又 开 始 下 降 。 而 涉 及 办 公 用 地 的 成 交 楼 面 价 在 2 0 1 7 2 0 2 3 年 间 也 呈 现 了 类 似 的 变 化 趋 势 。 滨 江 C B D 、 绿 轴 、 状 蒲 、 城 西 等 板 块 ， 这 些 板 块 在 出 让 成 交 量 大 ， 楼 宇 产 业 规 划 重 心 涉 办 楼 面 价 在 2 0 1 7 2 0 2 1 年 间 水 涨 船 高 ， 但 在 2 0 2 1 年 高 峰 后 有 所 回 落 。 在 2 0 2 3 年 ， 成 交 楼 面 价 约 为 2 9 0 0 元 / ㎡ 左 右 。 5 、 温 州 商 务 楼 宇 概 览 在 2 0 2 2 年 与 2 0 2 3 年 之 间 ， 写 字 楼 市 场 呈 现 出 了 明 显 的 变 化 。 首 先 ， 从 总 量 的 角 度 来 看 ， 写 字 楼 的 总 量 在 2 0 2 2 年 到 2 0 2 3 年 间 增 加 了 9 . 2 % ， 达 到 了 6 3 5 4 0 0 平 方 米 。 此 外 ， 已 面 市 的 写 字 楼 量 也 有 所 增 长 ， 增 加 了 1 0 . 4 % ， 达 到 3 1 9 0 0 0 平 方 米 。 整 体 空 置 率 也 有 所 上 升 ， 从 2 1 年 的 1 7 . 7 % 和 2 2 年 的 1 8 . 3 % 上 升 到 了 2 3 年 的 2 3 . 2 % ， 并 且 平 均 租 金 也 同 步 出 现 了 下 降 ， 从 2 1 年 的 5 6 元 / 平 方 米 / 月 下 降 到 了 2 2 年 的 5 4 元 / 平 方 米 / 月 ， 并 在 2 0 2 3 年 进 一 步 下 降 到 了 5 0 元 / 平 方 米 / 月 。 6 、 商 办 产 业 现 状 商 务 办 公 目 前 有 约 1 0 9 幢 楼 宇 ， 主 要 集 中 在 中 心 城 区 。 产 业 办 公 则 分 布 在 传 统 制 造 业 的 集 中 区 域 ， 这 些 区 域 未 来 将 进 行 产 业 升 级 和 转 型 。 滨 江 C B D 、 中 央 绿 轴 、 瓯 海 中 心 区 、 新 城 等 区 域 是 商 务 办 公 的 热 门 区 域 。 而 产 业 办 公 则 主 要 集 中 在 浙 南 科 技 城 、 瓯 江 口 新 区 、 空 港 新 区 等 区 域 。 7 、 商 务 楼 宇 分 布 温 州 市 区 的 商 业 办 公 区 域 在 2 0 2 3 年 Q 4 呈 现 出 一 些 特 点 。 首 先 ， 许 多 板 块 的 租 金 出 现 了 下 调 ， 降 幅 在 3 5 元 / m / 月 之 间 ， 而 空 置 率 上 升 的 板 块 超 过 七 成 ， 振 幅 大 约 为 1 0 % 左 右 。 市 场 呈 现 出 “ 以 价 换 量 + 量 价 双 降 ” 的 局 面 ， 租 金 和 空 置 率 的 变 化 反 映 了 市 场 的 竞 争 和 调 整 。 这 些 特 点 对 温 州 市 区 的 商 业 办 公 区 域 产 生 了 深 远 的 影 响 ， 值 得 关 注 和 进 一 步 研 究 。 8 、 写 字 楼 销 售 情 况 2 0 1 7 2 0 2 3 年 期 间 ， 供 应 套 数 和 供 应 量 分 别 为 2 8 5 4 套 和 8 7 . 8 万 m ² ， 而 成 交 套 数 和 成 交 量 分 别 为 1 2 8 7 套 和 4 4 . 3 万 m ² 。 年 均 供 应 套 数 和 体 量 分 别 为 4 0 2 套 和 1 2 . 5 万 m ² ， 而 年 均 成 交 套 数 和 体 量 分 别 为 2 0 1 7 套 和 6 . 3 万 m ² 。 成 交 量 在 2 0 1 9 年 以 后 呈 现 下 降 趋 势 ， 而 价 格 也 相 应 下 降 。 然 而 ， 2 0 2 3 年 的 成 交 量 突 然 大 幅 增 加 ， 价 格 也 相 对 较 高 。 这 种 变 化 可 能 与 政 府 回 购 以 及 商 办 土 地 出 让 量 的 增 加 有 关 。 9 、 物 业 开 发 情 况 随 着 城 市 化 进 程 的 加 速 ， 市 区 楼 宇 物 业 费 问 题 逐 渐 引 起 了 广 泛 关 注 。 据 最 新 数 据 显 示 ， 市 区 楼 宇 物 业 费 平 均 水 平 为 4 . 7 元 / 月 ， 然 而 ， 这 一 平 均 水 平 被 传 统 老 旧 楼 宇 拉 低 ， 处 于 较 低 水 平 ， 收 费 低 且 服 务 品 质 较 差 。 对 于 高 物 业 费 多 匹 配 核 心 板 块 、 亲 新 楼 宇 、 高 品 质 ， 品 牌 输 出 居 多 ， 只 占 整 体 楼 宇 数 量 的 1 5 % （ 6 . 5 元 / ㎡ / 月 + ） 。 据 了 解 ， 温 州 已 面 市 写 字 楼 楼 宇 开 发 商 / 物 业 性 质 大 致 统 计 中 ， 江 滨 板 块 、 滨 江 板 块 、 城 西 板 块 （ 含 C B D ） 、 新 城 板 块 、 市 中 板 块 、 车 站 大 道 、 开 发 区 板 块 、 瓯 海 中 心 区 等 区 域 的 物 业 费 水 平 存 在 差 异 。 其 中 ， 大 型 房 企 和 本 地 房 企 / 企 业 在 物 业 费 方 面 存 在 较 大 差 异 ， 国 企 开 发 和 国 际 物 业 也 占 据 了 一 定 的 市 场 份 额 。 根 据 数 据 ， 物 业 费 水 平 在 各 区 域 存 在 一 定 的 差 距 。 江 滨 板 块 、 滨 江 板 块 和 城 西 板 块 的 物 业 费 水 平 相 对 较 高 ， 而 新 城 板 块 、 车 站 大 道 等 区 域 则 较 低 。 在 开 发 商 方 面 ， 大 型 房 企 和 本 地 房 企 / 企 业 的 物 业 费 水 平 也 存 在 较 大 差 异 。 在 服 务 品 质 方 面 ， 高 物 业 费 多 匹 配 核 心 板 块 、 亲 新 楼 宇 、 高 品 质 ， 品 牌 输 出 居 多 。 这 些 高 物 业 费 的 楼 宇 通 常 具 有 更 好 的 服 务 品 质 和 设 施 ， 如 更 好 的 安 保 、 清 洁 和 维 护 服 务 等 。 然 而 ， 对 于 低 物 业 费 的 楼 宇 ， 服 务 品 质 可 能 较 差 ， 设 施 老 化 ， 缺 乏 专 业 的 维 护 和 管 理 。 1 0 、 产 业 园 分 布 1 1 、 商 住 楼 分 布 1 2 、 温 州 共 享 办 公 1 3 、 未 来 展 望 注 ： 本 文 为 温 州 悦 开 工 网 络 科 技 有 限 公 司 发 布 的 《 2 0 2 3 年 温 州 市 区 写 字 楼 年 报 》 节 选 欲 获 取 报 告 完 整 版 、 订 购 相 关 数 据 及 报 告 定 制 ， 请 联 系 艾 嘉 悦 行 市 场 研 究 部 联 系 电 话 ： 4 0 0 0 5 7 7 8 8 7 邮 箱 ： s u p p o r t @ 1 k e z u . c o m 阅 读 更 多 写 字 楼 报 告 | 2 0 2 2 温 州 写 字 楼 市 场 年 报 2 0 2 3 0 5 3 0 一 刻 租 小 艾 3 2 5 2 宏 观 环 境 国 际 环 境 复 杂 、 国 内 前 三 季 度 疫 情 冲 击 与 第 四 季 度 全 面 放 开 中 国 经 济 面 临 着 巨 大 的 压 力 和 挑 战 国 际 环 境 风 高 浪 急 ， 多 重 压 力 不 减 ， 中 国 以 “ 拼 ” 达 “ 稳 ” ， 政 策 发 力 ， 经 济 展 现 出 韧 性 和 不 屈 房 地 产 方 面 全 力 救 市 ， 地 产 政 策 进 入 全 面 宽 松 周 期 ， 但 市 场 销 售 并 未 出 现 明 显 好 转 ， 预 期 仍 较 低 迷 。 全 国 办 公 销 售 量 价 降 至 近 年 最 低 点 ， 且 一 线 城 市 核 心 商 圈 在 本 年 度 均 呈 现 租 金 持 续 下 滑 ， 空 置 率 上 升 涨 幅 较 快 的 局 面 ， 但 大 宗 资 产 抄 底 交 易 火 热 上 升 ， 同 时 中 国 楼 宇 经 济 发 展 报 告 蓝 皮 书 发 布 温 州 经 济 浙 江 第 三 极 ， 稳 居 二 梯 队 领 头 羊 ， 2 2 年 G D P 突 破 八 千 亿 大 关 ， 与 宁 波 差 距 逐 渐 加 大 ， 2 0 年 相 差 5 5 3 8 亿 元 ， 2 1 年 相 差 7 0 1 0 亿 元 ， 2 2 年 相 差 7 6 7 4 亿 元 ； 2 0 2 2 年 确 定 大 力 实 施 向 东 向 南 、 拥 江 面 海 发 展 战 略 。 2 0 2 2 年 高 度 重 视 重 大 项 目 招 引 工 作 ， 一 季 一 主 题 ， 加 快 新 能 源 / 新 材 料 / 数 字 经 济 等 战 略 性 新 兴 产 业 项 目 招 引 ； 楼 宇 方 面 鹿 城 区 总 部 大 楼 落 地 、 板 块 产 业 招 商 利 好 政 策 逐 步 出 台 ， 楼 宇 经 济 加 速 发 展 。 与 上 一 轮 商 业 网 点 规 划 相 较 ， 滨 江 C B D 、 中 央 绿 轴 板 块 地 位 得 到 恢 复 和 加 强 ， 板 块 建 设 进 一 步 提 速 ； S 2 线 即 将 开 通 运 营 ， S 3 线 一 期 计 划 开 工 ， 城 市 轨 交 加 速 成 网 ； 未 来 社 区 发 展 进 入 快 车 道 。 《 温 州 总 体 城 市 设 计 白 皮 书 》 进 一 步 彰 显 城 市 特 色 ， 指 导 新 阶 段 国 土 空 间 设 计 的 顶 层 设 计 ， 助 于 引 导 新 阶 段 城 市 设 计 工 作 的 改 革 升 级 ； 2 0 2 3 年 温 州 着 重 从 经 济 稳 进 提 质 、 创 新 动 能 培 育 、 都 市 能 级 提 升 等 方 面 开 展 工 作 。 全 球 多 方 看 好 中 国 2 0 2 3 年 经 济 发 展 ， 楼 宇 经 济 受 整 体 经 济 恢 复 带 动 ， 未 来 长 期 发 展 动 能 不 减 ， 疫 情 放 开 后 楼 宇 管 理 精 细 化 和 人 性 化 成 为 关 键 词 ， 2 0 2 3 年 温 州 楼 宇 重 点 在 核 心 板 块 打 造 、 企 业 招 引 、 楼 宇 服 务 等 。 土 地 市 场 在 住 宅 土 拍 / 成 交 市 场 低 迷 的 一 年 ， 继 1 9 / 2 0 年 成 交 高 峰 期 后 ， 2 2 年 政 府 推 动 商 办 发 展 的 信 心 增 强 、 动 作 加 快 ； 2 0 2 2 年 为 涉 办 用 地 成 交 新 高 峰 （ 7 9 . 2 万 m ² ） ， 区 域 集 中 在 鹿 城 与 龙 湾 。 2 0 2 2 年 ， 滨 江 C B D 板 块 出 让 量 最 大 ， 达 到 2 9 . 2 万 ㎡ ， 整 体 来 看 ， 带 商 办 性 质 地 块 基 本 底 价 成 交 ， 同 时 大 宗 商 办 地 块 相 对 较 少 ， 且 政 策 限 制 主 要 集 中 在 安 置 回 购 、 自 持 运 营 体 量 要 求 和 大 面 积 分 割 等 。 板 块 成 交 来 看 ， 鹿 城 核 心 板 块 成 交 量 大 ， 瓯 海 区 三 大 重 点 为 万 象 城 商 圈 、 行 政 中 心 区 及 动 车 站 ， 龙 湾 区 则 是 近 鹿 城 和 瑶 溪 板 块 ； 商 办 地 价 在 2 1 年 高 峰 后 有 所 回 落 ， 目 前 平 均 2 7 0 0 元 / ㎡ 左 右 。 纯 办 公 用 地 较 少 ， 主 要 是 涉 办 地 块 ， 超 高 层 宗 数 占 总 出 让 宗 数 的 2 8 % ， 品 牌 房 企 为 开 发 主 力 ， 2 2 年 地 方 企 业 + 国 企 拿 地 发 力 ， 且 超 高 层 出 让 体 量 较 大 ， 政 策 限 制 主 要 包 括 整 售 、 集 中 运 营 、 自 持 限 制 等 租 售 市 场 温 州 现 状 办 公 类 型 由 “ 商 务 办 公 + 产 业 办 公 ” 的 形 式 组 成 ， 商 务 办 公 主 要 以 鹿 城 区 为 核 心 向 周 边 发 散 ， 其 次 为 瓯 海 / 龙 湾 行 政 中 心 ， 其 中 第 二 梯 队 主 要 由 鹿 城 传 统 板 块 构 成 ， 楼 宇 相 对 老 旧 。 2 0 2 2 年 年 底 温 州 写 字 楼 租 赁 市 场 主 要 指 标 全 年 吸 纳 量 约 1 2 . 8 万 ㎡ ， 同 比 2 0 2 1 年 下 降 2 7 % ； 成 功 吸 纳 租 金 约 3 7 4 5 元 / ㎡ / 月 ， 鹿 城 区 / 瓯 海 区 写 字 楼 体 量 大 ， 为 主 要 吸 纳 区 域 ， 其 中 瓯 海 中 心 区 板 块 楼 宇 集 聚 、 管 理 品 质 高 且 租 金 实 惠 ， 吸 纳 量 靠 前 。 瓯 海 中 心 区 面 积 供 求 占 据 绝 对 主 力 ， 其 次 是 市 中 及 车 站 大 道 板 块 ； 3 0 0 ㎡ 以 内 是 市 场 主 力 需 求 ， 其 中 1 0 0 2 0 0 ㎡ 是 核 心 主 力 需 求 ； 租 赁 市 场 行 业 占 比 中 ， 零 售 贸 易 / 专 业 服 务 业 占 据 主 导 。 受 2 0 2 2 年 疫 情 和 经 济 衰 退 的 影 响 ， 同 比 2 1 年 末 多 板 块 呈 现 租 金 下 降 、 空 置 率 上 升 的 局 面 ， 高 端 板 块 租 金 相 对 比 较 坚 挺 ， 各 板 块 空 置 率 均 在 1 0 % + ， 部 分 2 0 % 以 上 ， 预 计 2 0 2 3 上 半 年 向 好 发 展 。 鹿 城 区 排 行 前 十 稳 定 ， 上 榜 楼 宇 基 本 位 于 滨 江 C B D / 绿 轴 板 块 ， 鹿 港 大 厦 A 幢 、 悦 开 工 中 心 等 均 榜 上 有 名 ； 瓯 海 区 前 五 租 金 整 体 低 于 龙 湾 区 ； 鹿 城 区 楼 宇 前 五 的 入 驻 率 整 体 高 于 瓯 海 区 及 龙 湾 区 。 温 州 商 办 写 字 楼 整 体 物 业 费 4 . 5 元 / ㎡ / 月 ， 主 要 集 中 于 3 . 2 4 . 6 元 / ㎡ ， 处 于 较 低 水 平 ， 物 业 管 理 相 对 粗 放 ， 本 地 物 业 占 据 主 导 ， 近 年 尝 试 引 入 知 名 物 业 ； 物 业 费 6 . 5 元 以 上 仅 1 4 座 ， 多 为 核 心 板 块 新 交 付 楼 宇 。 瓯 海 中 心 区 经 历 时 间 沉 淀 后 企 业 数 量 稳 居 第 一 ， 小 微 企 业 为 主 ； 传 统 板 块 车 站 大 道 / 新 城 / 市 中 区 域 成 熟 ， 企 业 集 中 ； 滨 江 / 中 央 绿 轴 / 开 发 区 板 块 企 业 量 少 而 精 ， 多 注 资 千 万 + ， 业 态 保 险 / 银 行 / 通 信 为 主 。 零 售 贸 易 / 专 业 服 务 / 房 地 产 占 租 赁 企 业 近 六 成 ， 其 中 零 售 贸 易 占 比 进 一 步 上 升 ， 专 业 服 务 有 所 下 降 ； 房 地 产 集 中 开 发 区 / 滨 江 C B D ， 金 融 集 中 核 心 板 块 ， 零 售 贸 易 / 专 业 服 务 / 信 息 技 术 相 对 均 衡 。 办 公 销 售 主 要 分 正 常 备 案 销 售 、 提 前 认 购 、 转 型 销 售 等 三 种 销 售 方 式 ， 其 中 转 型 销 售 多 以 小 公 寓 为 主 ， 已 脱 离 纯 写 字 楼 用 途 范 畴 ， 但 近 年 政 府 对 办 公 分 割 面 积 提 出 要 求 ， 大 平 层 宣 传 渐 渐 增 多 。 市 三 区 年 容 量 1 7 1 套 ( 5 万 ㎡ ) ， 相 对 低 迷 ， 量 少 价 低 涨 幅 弱 ， 售 价 不 足 住 宅 的 1 / 2 ； 因 1 9 2 0 年 为 商 办 体 量 出 让 高 峰 期 ， 经 过 2 年 左 右 建 设 后 达 到 销 售 标 准 ， 使 得 2 1 2 2 年 供 求 量 陡 增 。 1 7 年 至 今 备 案 销 售 区 域 主 要 为 中 央 绿 轴 区 域 ， 均 价 1 6 0 0 0 1 8 0 0 0 元 / ㎡ ， 板 块 楼 宇 体 量 和 集 聚 度 增 强 ； 从 近 年 备 案 销 售 来 看 ， 写 字 楼 项 目 从 房 管 备 案 到 正 式 签 约 销 售 ， 间 隔 周 期 较 长 。 未 来 销 售 项 目 众 多 ， 主 要 位 于 滨 江 C B D 和 中 央 绿 轴 板 块 ， 楼 宇 地 段 相 对 优 质 ， 体 量 近 3 0 万 ㎡ + ； 其 中 鹿 城 壹 号 备 案 3 年 后 6 7 折 降 价 ， 希 尔 顿 3 3 9 / 华 润 雲 玺 / 保 利 天 际 等 项 目 以 大 平 层 为 主 力 产 品 推 广 入 市 。 商 住 楼 / 产 业 园 区 / 共 享 办 公 以 火 车 站 及 车 站 大 道 为 核 心 ， 新 城 / 市 中 部 分 分 布 ， 办 公 体 量 7 0 万 ㎡ + ， 租 金 2 8 5 0 元 / ㎡ / 月 ， 交 付 年 限 基 本 在 2 0 0 8 年 以 前 ， 楼 宇 相 对 老 旧 ， 物 业 费 水 平 集 中 1 2 元 / ㎡ / 月 。 商 住 楼 办 公 入 驻 企 业 达 1 0 0 0 家 + ， 整 体 入 驻 率 9 0 % + ， 其 中 注 资 千 万 企 业 数 达 2 0 0 家 + ， 占 企 业 数 量 的 2 0 % 左 右 ； 主 力 入 驻 业 态 为 零 售 贸 易 、 专 业 服 务 、 房 地 产 、 信 息 技 术 等 ， 环 比 上 季 度 基 本 无 变 化 。 温 州 产 业 园 区 来 源 于 老 旧 工 业 区 改 造 ， 0 8 年 退 二 进 三 后 开 始 逐 渐 出 现 改 造 项 目 ， 租 金 相 对 较 低 ， 且 得 房 率 高 ， 解 决 了 企 业 办 公 需 求 ， 同 时 也 存 在 改 造 力 度 不 够 、 硬 件 设 施 简 陋 、 整 体 形 象 较 差 等 问 题 。 2 0 年 工 业 用 地 功 能 转 变 实 施 方 案 提 出 对 中 心 城 区 2 3 个 工 业 区 进 行 退 二 进 三 的 改 造 ， 部 分 项 目 已 正 在 改 造 建 设 ， 鼓 励 新 型 产 业 落 地 ； 在 工 业 用 地 的 出 让 上 进 行 M 0 用 地 试 点 ， 加 大 办 公 体 量 的 建 造 。 主 要 集 中 在 南 郊 / 东 瓯 智 库 / 学 院 路 / 上 江 路 / 文 昌 路 区 域 ， 办 公 量 6 0 万 ㎡ + ， 租 金 3 5 5 5 元 / ㎡ / 月 ， 物 业 费 3 元 左 右 ， 其 中 南 郊 片 在 2 0 年 1 2 月 开 始 进 行 大 规 模 升 级 改 造 ， 并 于 今 年 1 0 月 列 入 鹿 城 经 济 开 发 区 。 产 业 园 区 入 驻 企 业 达 8 0 0 家 + ， 整 体 入 驻 率 7 0 % + ， 其 中 注 资 千 万 企 业 数 达 1 0 0 家 + ， 占 企 业 数 量 的 1 5 % 左 右 ； 入 驻 业 态 零 售 贸 易 、 专 业 服 务 、 房 地 产 、 信 息 技 术 、 文 化 传 媒 、 教 育 等 。 伴 随 联 合 办 公 的 热 潮 退 却 ， 温 州 共 享 办 公 降 温 显 著 ， 目 前 更 多 是 以 政 企 / 政 校 联 合 占 据 主 导 ( 众 创 空 间 ) ， 市 场 化 规 模 小 ， 主 要 依 托 写 字 楼 宇 ， 且 配 套 设 置 相 对 基 础 。 主 要 面 向 小 微 企 业 ， 租 期 灵 活 ， 降 低 办 公 的 综 合 成 本 ， 可 做 过 渡 期 使 用 ； 年 末 相 对 为 置 换 高 峰 期 ， 入 驻 率 整 体 变 动 较 大 ， 租 金 主 力 4 0 0 8 0 0 元 / 工 位 。 共 享 办 公 需 要 企 业 扶 持 、 政 策 支 持 、 规 模 集 聚 、 联 办 大 企 业 的 入 驻 ， 专 业 品 牌 服 务 、 相 关 配 套 服 务 以 及 政 府 的 持 续 跟 进 等 支 持 才 能 提 升 市 场 的 良 好 口 碑 和 反 馈 ， 加 速 健 康 发 展 。 艾 嘉 观 点 2 3 年 2 5 年 预 估 可 租 赁 入 市 建 面 约 1 1 0 万 ㎡ ， 高 峰 预 计 2 0 2 3 2 0 2 4 年 ， 交 付 量 8 7 万 ㎡ ； 2 2 年 商 办 土 地 量 近 8 0 万 ㎡ ， 预 计 2 0 2 6 年 集 中 交 付 ， 迎 来 供 应 井 喷 。 温 州 写 字 楼 2 0 2 3 年 未 来 趋 势 判 断 商 办 资 产 运 营 整 体 趋 势 ： 1 、 国 家 城 市 更 新 的 政 策 导 向 促 使 运 营 能 力 加 速 提 升 2 、 开 发 红 利 不 再 开 发 商 转 向 寻 求 资 产 去 化 及 增 值 路 径 3 、 智 能 化 、 数 字 化 、 生 态 化 及 新 科 技 引 发 运 营 技 术 革 新 4 、 从 粗 放 单 一 的 物 业 管 理 向 专 业 化 的 全 周 期 运 营 转 型 5 、 存 量 规 模 持 续 增 长 ， 政 策 及 行 业 环 境 发 展 赋 能 运 营 能 力 提 升 6 、 逐 步 探 索 向 全 生 命 周 期 运 营 服 务 模 式 转 变 欲 获 取 报 告 完 整 版 、 订 购 相 关 数 据 及 报 告 定 制 ， 请 联 系 艾 嘉 悦 行 市 场 研 究 部 联 系 电 话 ： 4 0 0 0 5 7 7 8 8 7 邮 箱 ： s u p p o r t @ 1 k e z u . c o m 阅 读 更 多 更 多 + 展 开 商 圈 写 字 楼 ： 车 站 大 道 写 字 楼 出 租 广 化 写 字 楼 出 租 黄 龙 写 字 楼 出 租 江 滨 板 块 写 字 楼 出 租 开 发 区 板 块 写 字 楼 出 租 中 央 绿 轴 板 块 写 字 楼 出 租 C B D 板 块 写 字 楼 出 租 市 中 板 块 写 字 楼 出 租 葡 萄 棚 写 字 楼 出 租 七 都 写 字 楼 出 租 双 屿 写 字 楼 出 租 水 心 写 字 楼 出 租 新 城 板 块 写 字 楼 出 租 牛 山 板 块 写 字 楼 出 租 瓯 海 中 心 区 写 字 楼 出 租 瓯 海 周 边 写 字 楼 出 租 潘 桥 写 字 楼 出 租 三 垟 写 字 楼 出 租 龙 湾 中 心 区 写 字 楼 出 租 蒲 州 写 字 楼 出 租 永 中 写 字 楼 出 租 瓯 北 写 字 楼 出 租 三 江 板 块 写 字 楼 出 租 区 域 写 字 楼 ： 鹿 城 写 字 楼 出 租 瓯 海 写 字 楼 出 租 龙 湾 写 字 楼 出 租 永 嘉 写 字 楼 出 租 热 门 写 字 楼 ： 鹿 港 大 厦 出 租 诚 远 大 厦 出 租 国 商 大 厦 （ 租 售 中 ） 出 租 交 行 广 场 出 租 吹 台 广 场 （ 租 售 中 ） 出 租 置 信 广 场 出 租 锦 绣 中 城 大 厦 出 租 华 盟 商 务 广 场 出 租 世 贸 中 心 出 租 恒 隆 商 务 广 场 出 租 财 富 中 心 出 租 鹿 城 国 际 （ 租 售 中 ） 出 租 中 天 新 世 纪 商 务 大 厦 出 租 悦 开 工 中 心 出 租 租 售 写 字 楼 ， 一 刻 就 搞 定 4 0 0 0 5 7 7 8 8 7 ( 客 服 时 间 : 工 作 日 8 : 0 0 2 0 : 0 0 ) 浙 江 省 温 州 市 鹿 城 区 瓯 江 路 鹿 港 大 厦 2 2 楼 s u p p o r t @ 1 k e z u . c o m 关 于 一 刻 租 关 于 我 们 商 务 合 作 加 入 我 们 常 见 问 题 了 解 我 们 关 注 公 众 号 小 程 序 浙 I C P 备 1 9 3 8 9 0 1 号

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